Суд с подрядчиком

Отношения по договорам строительного подряда – одни из самых сложных, которые встречаются в гражданско-правовом поле. Своевременность оплаты, качество работ, момент сдачи объекта и распределение рисков между сторонами – совсем малая доля вопросов, которые могут возникнуть при выполнении договоров такого вида.

Если прибавить к этому бесчисленное количество пробелов в законодательном регулировании, квалифицированная помощь адвоката может стать определяющим моментом при разрешении спора.

Недавний спор возник вокруг права собственности на незавершённый объект строительства. В связи с финансовыми трудностями, заказчик не смог оплатить подрядчику завершающий этап строительства, что дало возможность подрядчику не передавать здание заказчику и реализовать его как свою собственность.

Для этого подрядчик удержал имущество у неисправного заказчика, как того позволяют ст.ст. 359 – 360, 712 ГК РФ и продал его в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 720 ГК РФ, который говорит о том, подрядчик может продать объект строительства, если заказчик уклоняется от его принятия и оплаты выполненных работ.

Правила этой же нормы устанавливают, что излишек средств от реализации после покрытия долгов за выполненные работы должен быть возвращён заказчику. В данном же случае, подрядчик естественно продал незавершённую постройку по цене, не превышающей задолженность заказчика, однако реальная его стоимость была значительно больше недоплаченной суммы. Наш адвокат по арбитражным делам выступил на стороне заказчика в споре о признании сделок по продаже объекта строительства недействительными и возврату имущества законному владельцу – заказчику.

Ситуация осложнялась ещё и тем, что в действующем законодательстве присутствует коллизия, относительно возникновения права собственности на объект незавершённого строительства.

Статья 218 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что собственником вновь созданной вещи является её создатель, а нормы статьи 219 ГК РФ указывают на то, что право собственности на недвижимое имущество возникает после момента его государственной регистрации.

Из этого часто делают ошибочный вывод, что собственником недостроенного и не переданного заказчику объекта является его создатель – подрядчик. Вследствие этого, арбитражные споры такого рода в наибольшей степени зависят от профессионализма адвоката и способа правильно истолковать позицию законодателя.

Услуги адвоката заключались в том, чтобы отстоять позицию заказчика и доказать, что именно он являлся собственником, а подрядчик не имел права на продажу чужого имущества. Для этого стоило обратиться к смыслу норм, на которых основывалась позиция подрядчика и истолковать их правильным образом.

Так, подрядчик говорил о правомерном удержании вещи у неисправного должника (ст.ст. 359 – 360 ГК РФ). Но как он мог удерживать вещь, если сам считал её своим имуществом?

Вместе с этим, ст. 729 ГК РФ даёт заказчику право досрочно требовать объект у подрядчика. На каком ином основании, если не на праве собственности на эту вещь? Такой же вывод можно сделать и из анализа уже упомянутого выше п. 6 ст. 720 ГК РФ, который говорит о том, что остаток суммы, после покрытия долга должен быть возвращён заказчику, что является правилом для реализации чужого имущества.

Эти и другие доводы убедили суд в том, что действия подрядчика были неправомерны, а заключённые им сделки купли-продажи недостроенного здания – недействительны. А наше представительство в арбитражном суде апелляционной и кассационной инстанций дало возможность отстоять первоначальное решение.

21.11.2011